不動産投資の主な失敗例4選。失敗例から学べる3つのこととは？

不動産投資の主な失敗例4選。失敗例から学べる3つのこととは？

「不動産投資って、どんなことが原因で失敗するの？」
「不動産投資で失敗しないためには、どうすればいい？」

など、不動産投資の失敗例や失敗を回避する方法について、知りたいと考えている人は多いでしょう。

失敗例を知れば、不動産投資で気をつけないといけないリスクを把握でき、対処することができます。

多くの失敗例を知ることは、不動産投資の成功確率を高めることにつながるのです。

ここでは、不動産投資の失敗例4選や、失敗例から学ぶ3つのことについて紹介しています。

これから、不動産投資を始める予定の方は、ぜひご覧ください。

不動産投資の失敗例4選

成功例はたくさんありますが、失敗例はある程度限られるものです。

不動産投資の失敗例をたくさん知るほど、リスク回避がしやすくなります。

多くの失敗例を把握して、対策を施しながら不動産投資を行いましょう。

以下は、ここで紹介する不動産投資の失敗例4選です。

1.大学移転で需要がなくなった
2.ローンの金利が高すぎた
3.瑕疵があって修繕費がかかった
4.競合が増えすぎて広告費が掛かる

1つずつ、紹介していきます。

不動産投資の失敗例①：大学移転で需要がなくなった

不動産投資の失敗例の1つが、大学移転で賃貸需要がなくなったことです。

大学には数千人〜数万人の学生が通うため、近くにあった大学がなくなれば、賃貸需要が一気になくなります。

大学生の1人暮らしは、学校の近くに家を借りる傾向があるため、入居者の確保は難しいことではありません。

大抵の場合、大学近辺は需要の方が多いため、苦労することなく家賃収入を得続けることが可能です。

しかし、大学が移転をしてしまえば、需給バランスが逆転し、入居者を確保できなくなってしまいます。

少子化などの理由もあり、大学が移転して賃貸需要が激減し、資金繰りが悪化するような不動産投資の失敗例もあるため気をつけましょう。

不動産投資の失敗例②：ローンの金利が高すぎた

ローンの金利が高すぎたことで、撤退を余儀なくされた不動産投資の失敗例も少なくありません。

不動産投資ローンの金利は、2%〜4%前後が相場ですが、金融機関により異なります。

安易に金融機関を選ぶと、金利が高く、十分なキャッシュフローを確保できません。

不動産投資ローンは借入金額が大きいため、金利が0.1%高くなるだけで、返済額が驚くほど変わります。

たとえば、5,000万円を返済期間20年、元利均等で借りた場合の返済額は以下のとおりです。

• 金利2%：毎月返済額25万2,941円　総返済額6,070万5,899円
• 金利2.1%：毎月返済額25万5,316円　総返済額6,127万5,821円

わずか0.1%の違いで、総返済額は約50万円も変わります。

金利負担が増えるほど、手元に残るお金が少なくなりますので、できるだけ金利が低い金融機関を利用しましょう。

金利が高いローンだと、それだけ資金繰りが悪化するリスクが高まります。

不動産投資の失敗例③：瑕疵があって修繕費がかかった

瑕疵があって修繕費がかかったことが原因で、不動産投資に失敗した例もあります。

不動産物件の売買には、瑕疵（欠陥）が見つかった際に売主が補償をする、瑕疵担保責任が義務付けられています。

そのため、購入後に瑕疵が見つかった場合は、買主は売主に対して損害賠償や契約解除を求めることが可能です。

ただし、中古物件の場合は、瑕疵担保責任期間が2ヵ月〜3ヵ月など、かなり短いため注意が必要になります。

瑕疵担保責任期間を過ぎた後に、欠陥が見つかっても、補償を受けることができません。

瑕疵が見つかり、莫大な修繕費がかかれば、資金繰りが悪化して運用どころではなくなります。

瑕疵の修繕費が原因の失敗例もあることを覚えておきましょう。

不動産投資の失敗例④：競合が増えすぎて広告費が掛かる

4つ目の不動産投資の失敗例が、競合が増えすぎたことでコストが嵩んでしまったケースです。

競合が増えると、入居者を確保しづらくなります。

そして、入居者確保のためにプロモーションを強化し、これまで以上の広告費をかけることになります。

当然、利益が減り、十分なキャッシュフローを確保できなくなるため、空室期間が長くなれば経営が傾きます。

競合が増えても、それ以上に賃貸需要が増加すれば問題ありませんが、そのようなエリアは極一部です。

競合が増えることで、状況が一変し、不動産投資に失敗することがあることも把握しておきましょう。

不動産投資の失敗例から学ぶ3つのこと

不動産投資の失敗例を反面教師として学び、リスクを減らすための行動や対策を施すことが、成功への近道になります。

以下は、不動産投資の失敗例から学ぶ3つのことです。

1.1つの施設に依存しない
2.金融機関選びは慎重に行う
3.中古物件の瑕疵担保責任期間に注意

それぞれの内容について、見ていきましょう。

学び①：1つの施設に依存しない

不動産投資の失敗例から学べることに、1つの施設に依存しないことがあります。

大学に限ったことではありませんが、1つの施設に依存すると、その施設がなくなった時に安定した運用ができなくなります。

「近くに大学があるから。。」と、そのエリアを選んだとしても、今後20年〜30年以上も大学があり続ける保証はありません。

1つの施設に依存するのはリスクが高すぎます。

物件やエリアを選ぶ際は、

• 駅に近い
• 再開発エリアが近い
• 教育施設や医療機関が近い
• 昔から人気の高いエリア

など、複数の要素をもとに選びましょう。

そうすれば、大学が移転をしたとしても、一定の賃貸需要が見込めます。

学び②：金融機関選びは慎重に行う

不動産投資において、金融機関選びは非常に重要です。

金融機関によって金利が変わるため、慎重に選ばないと、無駄に高い手数料を支払うことになります。

少しでも利回りを高くしたいのであれば、金利が低い金融機関を選ぶべきです。

利回りが高くなれば、より多くのお金を手元に残すことができます。

少しでも多くのキャッシュフローを確保するために、金融機関選びは慎重に行うようにしてください。

学び③：中古物件の瑕疵担保責任期間に注意

前述の通り、中古物件の場合は、瑕疵担保責任期間が短くなります。

その間に瑕疵が見つかった場合は、補償や契約解除ができますが、瑕疵担保責任期間終了後に見つかった場合は大変です。

売主からは、何の補償を受けることもできません。

中古物件を購入する際は、十分に注意をしてください。

また、このようなリスクを減らすために、信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

実績が豊富で顧客想いの優秀な不動産会社であれば、優良物件を紹介してくれます。

一括査定サイトや比較サイトを利用すれば、複数の不動産会社の中から、優秀な業者を見つけることが可能です。

中古物件の瑕疵担保責任期間や仲介会社選びには、気をつけてください。

まとめ

ここでは、不動産投資の失敗例4選や失敗例から学ぶ3つのことについて紹介しました。

最後にもう1度、大切なポイントをまとめてみます。

• 失敗例を知ることで不動産投資のリスクに気づける
• 多くの失敗例を知り、対処をすることで成功確率を高くできる
• 立地や金融機関など、何事も慎重に選ぶことが大事

これから不動産投資を始める方は、ここで紹介した内容を参考にして、物件や業者選びを行いましょう。