不動産投資は実質利回りを重視すること。表面利回りと実質利回りの違いについて解説

「なぜ不動産投資は実質利回りが大事なの？」
「表面利回りと実質利回りの違いって何？」

など、不動産投資の実質利回りについて疑問を持っている人は、少なくありません。

実質利回りを重視する理由や表面利回りとの違いを知らないと、物件の収益力や投資効率を見誤り、利益を出すことが難しくなります。

また、収支計画の精度も低く、資金繰りが悪化しやすくなるでしょう。

そこで今回は、不動産投資の実質利回りを重視する理由や表面利回りとの違いについて、紹介しています。

この記事を読めば、不動産投資物件選びや収支計画の精度が高くなり、不動産投資の成功確率を高めることができます。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りと実質利回りの特徴や違いについて把握をすることで、投資効率が高く、稼げる物件選びができるようになります。

ここでは、表面利回りと実質利回りの特徴、違いについて見ていきましょう。

利回りとは

利回りとは、投資した金額に対して、どれくらいリターン（増えたか）があったかを示す指標のことです。

たとえば、投資金額100万円に対して年間のリターンが5万円だった場合、利回りは5%になります。

利回りは、不動産投資だけでなく、株式投資や投資信託、外貨預金、、、など、投資商品の収益力や投資効率を図る際に用いられるものです。

利回りは、

• 表面利回り
• 実質利回り

の2種類あり、それぞれで性質が異なりますので、両方の特徴を把握しておくことが大切になります。

表面利回りとは

表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれます。

表面利回りは、投資金額に対してどれだけリターンを得られるのか、表面的な収益性を表すものです。

不動産投資の表面利回りは、

• 年間家賃収入÷投資物件価格

で算出できます。

たとえば、

• アパートA：物件価格6,000万円　6室　1室あたりの家賃（月額）6万円
• アパートB：物件価格5,000万円　4室　1室あたりの家賃（月額）5万円

上記A・Bの物件があった場合、それぞれの年間家賃収入は、アパートAが432万円、アパートBが240万円です。

そして、両物件の表面利回りは次のようになります。

• アパートA：7.2%（432万円÷6,000万円）
• アパートB：4.8%（240万円÷5,000万円）

表面利回りの場合、管理費や修繕費など不動産投資にかかるコストは考慮されません。よって、表面利回りは高い水準になる傾向があります。

実質利回りとは

実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれています。

実質利回りは、コストも考慮した上で、投資金額に対してどれだけリターンを得られるのか収益性を表したものです。

不動産投資の実質利回りは、

• （年間家賃収入−年間支出）÷投資物件価格

で算出できます。

「年間支出」とは、不動産投資におけるコストのことです。

具体的には、

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 管理費
• 修繕積立金
• 管理委託手数料

などがあります。

たとえば、

• アパートA：物件価格6,000万円　6室　1室あたりの家賃（月額）6万円　年間支出70万円
• アパートB：物件価格5,000万円　4室　1室あたりの家賃（月額）5万円　年間支出50万円

上記の場合の実質利回りは以下のとおりです。

• アパートA：6.0%（（432万円−70万円）÷6,000万円）
• アパートB：3.8%（（240万円−50万円）÷5,000万円）

このように、実質利回りはコストも考慮して算出されるため、表面利回りよりも低くなります。その代わり、コストが反映されているため、より実態に近い数値を求めることが可能です。

2つの利回りの違い

ここで紹介したとおり、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれで特徴が違います。

表面利回りはコストを含まず、実質利回りはコストも含めて算出する指標です。

そのため、算出方法も異なります。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷投資物件価格
• 実質利回り＝（年間家賃収入−年間支出）÷投資物件価格

同じ不動産投資物件でも、表面利回りであれば数値は高くなり、実質利回りであれば低くなります。

表面利回りと実質利回りで、数値が大きく変わることを覚えておきましょう。

不動産会社が提示する利回りに注意

不動産会社の営業マンが提案してくる物件が、どちらの利回りを使っているのか確認するようにしましょう。

「利回りが10%を超える物件です！」と勧められる物件が、表面利回りで、実質利回りだと5%程度だったというようなことはよくあることです。

営業マンは、物件を売るために魅力的な数字しか伝えてきません。

そのため、物件を紹介する際は、数値が高い表面利回りをアピールしてくるものです。
また利回りはあくまでも「1年ずっと満室経営できたときの数字」であることにも注意しましょう。
年間通じての満室経営は難しいものですし、地方の物件などはずっと空室が続くこともあります。
もし中古物件の利回りを見るときは。直近の家賃収入もチェックして利回りを計算しましょう。

投函チラシや情報誌、WEBサイトに載っている不動産投資物件についても、表面利回りと実質利回りどちらなのか、必ず確認するようにしましょう。

表面利回りだけで判断してしまうと、大損する可能性もあります。

不動産投資物件ごとの表面利回りと実質利回りの差

不動産投資物件には、マンションやアパート、戸建てがありますが、それぞれで表面利回りと実質利回りの差は異なります。

特にマンションやアパートは、管理費や修繕積立金など、戸建てよりもコストが高くなりやすいため、差が大きくなる傾向があります。

●戸建ての主なコスト

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 管理委託費

●マンション・アパートの主なコスト

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 管理委託費
• 管理費
• 修繕積立金

物件によって異なりますが、戸建てが1.0%〜3.0%前後、マンションやアパートが2.0%〜5.0%前後、表面利回りと実質利回りで違うと言われています。

実際のコストがわかれば実質利回りを算出できますが、わからない場合は、これぐらい利回りの差があることを念頭に置いて、考えましょう。

不動産投資は実質利回りを重視することが大切

これまで紹介したように、利回りと言っても、表面利回りか実質利回りで数値がまったく違ってきます。

利回りは不動産投資物件の収益力や投資効率を見る上で、重要な指標であることから、より実態に近い数値を知ることが大事です。

そのため、不動産投資をする際は、物件の表面利回りではなく実質利回りを重視するようにしましょう。

表面利回りが高くても、コストが多く実質利回りが低ければ魅力的な物件とは言えません。

できるだけ実質利回りが高く、収益力のある不動産投資物件を選ぶことをおすすめします。

収益力が高い物件であれば、アパートローンの審査も通りやすくなりますし、安定したキャッシュフローを確保しやすいためです。

不動産投資物件は、実質利回りを重視しましょう。

まとめ

ここでは、不動産投資の実質利回りを重視する理由や表面利回りとの違いについて、紹介いたしました。

最後にもう1度、ここで紹介した重要なポイントをまとめると、次の3点が挙げられます。

• 実質利回りはコストも考慮されているので実態に近い数値
• 不動産投資をする際は表面利回りよりも実質利回りを重視すること
• 営業マンが紹介する利回りが実質利回りか確認すること

物件の実質利回りを確認して、しっかりとシミュレーションをした上で、不動産投資物件を選ぶようにしましょう。

ここで紹介した内容を参考に、早速、気になる物件の利回りを確かめてみてください。